1. La indemnització per clientela en contrates d´arrendament de locals comercials.
El Tribunal Suprem s’ha pronunciat recentment sobre la indemnització per clientela en contractes d’arrendament de locals comercials establerta en l’article 34 de la Llei d’Arrendaments Urbans (“LAU”) davant la reclamació d’una indemnització per part de l’arrendatària d’un local destinat a hostaleria, després de la negativa de l’arrendador a renovar el contracte.
El contracte d’arrendament en qüestió va establir una durada inicial de deu anys amb possibilitat de pròrrogues anuals excepte notificació en contra. Aconseguit el terme inicial, les parts van acordar una pròrroga addicional de dos anys, fins a juny de 2016. Abans d’aconseguir-se el venciment, l’arrendatària va sol·licitar una nova pròrroga de deu anys, la qual va ser rebutjada per l’arrendador, qui va notificar la finalització del contracte per a juny de 2016. Després de la negativa de l’arrendador a prorrogar el contracte, l’arrendatària va procedir al lliurament del local i a reclamar una indemnització, al·legant el dret a compensació per clientela segons l’article 34 de la LAU, al qual no s’havia renunciat expressament en el contracte.
El jutjat de primera instància va desestimar la demanda, argumentant que, donada la naturalesa de l’activitat (hostaleria en una zona turística) i les circumstàncies específiques, no es complien els requisits de l’article 34 de la LAU. No obstant això, l’Audiència Provincial va revocar aquesta decisió, condemnant a l’arrendador a pagar la indemnització sol·licitada. L’Audiència va considerar que es complien els requisits legals, atès que l’activitat del bar generava una clientela transferible al nou arrendatari, qui va continuar la mateixa activitat en el local.
El Tribunal Suprem, en resoldre el recurs de cassació, analitza els requisits de l’article 34 de la LAU per a la procedència de la indemnització per clientela, els quals són:
- que el contracte d’arrendament sigui per a ús diferent d’habitatge;
- que s’hagi executat una activitat comercial de venda al públic durant almenys cinc anys;
- que l’extinció del contracte s’hagi donat pel transcurs del temps pactat;
- i que l’arrendatari hagi sol·licitat renovar el contracte per un mínim de cinc anys més amb una renda de mercat, amb almenys quatre mesos d’antelació.
El Suprem va concloure que en el supòsit jutjat es complien tots aquests requisits, destacant que l’activitat d’hostaleria de l’arrendatari generava una clientela susceptible de ser aprofitada pel nou arrendatari. A més, va assenyalar que el contracte s’havia extingit pel termini pactat i no per altres causes, havent manifestat l’arrendatària la seva intenció de renovar el contracte dins del termini previst per llei. Sobre la base de l’anterior, el Tribunal Suprem va confirmar la sentència de l’Audiència Provincial, atorgant la indemnització per clientela a l’arrendatària i subratllant que la clientela generada durant l’arrendament constituïa un valor econòmic que justificava la compensació conforme a l’article 34 de la LAU.
2. La vinculació ob rem entre dues o més finques.
En una Resolució de 3 de maig de 2024, la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (d’ara endavant “DGSJFP”) ha abordat l’anomenada vinculació ob rem entre una finca registral i una part d’una altra, delimitant els requisits bàsics perquè es pugui inscriure aquest extrem en qualsevol Registre de la Propietat.
La vinculació ob rem entre dues o més finques es dona quan entre elles existeix un vincle que les manté unides, per una causa econòmica i jurídica, que impedeix separar la seva titularitat. L’anterior implica que qualsevol acte de transmissió o gravamen ha de produir-se sobre totes dues finques conjuntament, i a favor d’un mateix adquirent.
En el cas analitzat per la DGSJFP, diversos germans van acceptar l’herència del seu difunt pare constituint, al mateix temps, una vinculació ob rem entre la finca registral X (composta per casa amb pati i corral, aquest últim no confrontant amb la casa) i una tercera part indivisa de la finca registral I (passadís que permet accedir des de la casa al corral). Aquest passadís ja pertanyia al mort, juntament amb dos veïns més, per terceres parts indivises.
La Resolució de la DGSJFP recorda, en primer lloc, els requisits bàsics perquè pugui inscriure’s la vinculació ob rem: (i) Existència d’una causa econòmica i alhora jurídica que justifiqui la vinculació; (ii) La prèvia inscripció en el Registre de les finques al fet que afecti la vinculació; (iii) Adequada identificació i descripció de la finca a la qual afecta o sobre la qual recau el dret.
Advertint els anteriors requisits, la DGSJFP conclou que els mateixos es donen en aquest cas, perquè el que únicament es pretenia era convertir una porció ideal – una tercera part indivisa del passadís – en una concreta superfície, amb descripció i fites, per la qual es realitzarà l’accés al corral annex enclavat.
