1. Comunitats de propietaris i prohibició de lloguers turístics.

El Tribunal Suprem, en la seva Sentència núm. 1233/2024, de 3 d’octubre de 2024, s’ha pronunciat sobre la possibilitat de les comunitats de propietaris de prohibir l’activitat de lloguer turístic conforme a l’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).

L’esmentat article 17.12, que va ser afegit a la LPH després de la seva reforma pel Reial Decret Llei 7/2019, d’1 de març, permet a les comunitats adoptar acords per a limitar o condicionar el lloguer turístic d’habitatges, exigint una majoria de tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació. Recordem que, segons la Llei d’Arrendaments Urbans, es considerarà arrendament turístic a “la cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d’oferta turística o per qualsevol altre mode de comercialització o promoció, i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial turística”.

La controvèrsia amb l’article 17.12 té el seu origen en la discussió de si els termes “limitar” i “condicionar” permeten la prohibició total de l’activitat d’arrendament turístic i si aquesta prohibició suposa una vulneració del dret a la propietat privada i a la llibertat d’empresa reconeguts en els articles 33 i 38 de la Constitució, respectivament.

En la seva sentència, el Tribunal Suprem confirma que la interpretació dels termes “limitar” i “condicionar” no exclou la possibilitat que la comunitat de propietaris decideixi prohibir completament l’ús turístic. El Tribunal estableix que l’acció de “limitar” pot incloure la prohibició d’una activitat quan aquesta sigui l’única manera eficaç de garantir la convivència en la comunitat, de manera que permetin conciliar els interessos generals i particulars. En aquest sentit, subratlla que la prohibició d’aquesta activitat no constitueix una interpretació extensiva de la norma, sinó una aplicació legítima de la capacitat de limitació, esmentant que la voluntat del legislador és favorable a l’arrendament residencial enfront del lloguer turístic, la qual cosa fa que la facultat de prohibició sigui conseqüent amb la intenció del legislador en dictar la norma en qüestió. Respecte als efectes dels acords de la comunitat de propietaris, la sentència confirma que no tindran efectes retroactius, com ja indicava el propi article 17.12 LPH, sobre els immobles en els quals es desenvolupés una activitat d’arrendament turístic abans de l’adopció de l’acord comunitari tenint validesa únicament per a situacions futures, assegurant amb això la protecció dels drets prèviament adquirits.

2. Desnonament per precari en el cas d’adjudicació de l’immoble a tercer aliè a l’executant en procediment d’execució hipotecària.

El Tribunal Suprem, en la seva sentència núm. 690/2024, de 20 de maig de 2024, desestima una demanda de desnonament per precari quan l’adjudicatari d’un immoble executat en un procediment d’execució hipotecària no és un tercer aliè a l’executant.

L’entitat bancària va instar procediment d’execució hipotecària en el qual va acabar finalment sol·licitant l’adjudicació de l’immoble amb la facultat per a cedir la rematada a un tercer.

Aquesta entitat bancària va cedir la rematada a la societat AB, cessió que va ser aprovada pel Jutjat a la fi de 2017. Amb posterioritat, aquesta última societat va transmetre la titularitat de l’immoble a una altra mercantil, AB2. Aquesta, posteriorment, va interposar demanda de desnonament per precari contra els ocupants que ja ostentaven la possessió en el primer procediment instat pel banc.

Aquestes tres societats, malgrat tenir distinta personalitat jurídica, ostentaven una certa connexió quant al capital social d’aquestes:

  • L’immoble hipotecat es va adjudicar a AB el soci únic del qual era l’entitat bancària.
  • AB va passar a denominar-se AB1 que va adoptar nova denominació com AB2.
  • La cessió de l’immoble a AB2, va tenir lloc abans de la venda del 80% del capital d’AB2 a un fons d’inversió.

La controvèrsia suscitada era si l’acció de desnonament per part d’AB2 s’havia d’interposar dins del procediment d’execució o si, tal com s’havia realitzat, es podia acudir al judici de desnonament per precari.

El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació declarant que: “Quan l’adjudicatari d’un immoble executat en un procediment d’execució hipotecària no és un tercer aliè a l’executant, no pot acudir al judici de desnonament per precari per a instar el desallotjament de la finca, sinó que aquesta pretensió ha d’exercitar-la en el propi procés d’execució hipotecària.”

En conclusió, quan l’adjudicatari d’un immoble en un procediment d’execució hipotecària no és un tercer aliè a l’executant, no pot utilitzar el judici de desnonament per precari per a desallotjar la finca, sinó que la pretensió ha d’exercitar-se dins del propi procés d’execució hipotecària.