1. La indemnización por clientela en contratos de arrendamiento de locales comerciales.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre la indemnización por clientela en contratos de arrendamiento de locales comerciales establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) ante la reclamación de una indemnización por parte de la arrendataria de un local destinado a hostelería, tras la negativa del arrendador a renovar el contrato.

El contrato de arrendamiento en cuestión estableció una duración inicial de diez años con posibilidad de prórrogas anuales salvo notificación en contrario. Alcanzado el término inicial, las partes acordaron una prórroga adicional de dos años, hasta junio de 2016. Antes de alcanzarse el vencimiento, la arrendataria solicitó una nueva prórroga de diez años, la cual fue rechazada por el arrendador, quien notificó la finalización del contrato para junio de 2016. Tras la negativa del arrendador a prorrogar el contrato, la arrendataria procedió a la entrega del local y a reclamar una indemnización, alegando el derecho a compensación por clientela según el artículo 34 de la LAU, al cual no se había renunciado expresamente en el contrato.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda, argumentando que, dada la naturaleza de la actividad (hostelería en una zona turística) y las circunstancias específicas, no se cumplían los requisitos del artículo 34 de la LAU. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, condenando al arrendador a pagar la indemnización solicitada. La Audiencia consideró que se cumplían los requisitos legales, dado que la actividad del bar generaba una clientela transferible al nuevo arrendatario, quien continuó la misma actividad en el local.

El Tribunal Supremo, al resolver el recurso de casación, analiza los requisitos del artículo 34 de la LAU para la procedencia de la indemnización por clientela, los cuales son:

  1. que el contrato de arrendamiento sea para uso distinto de vivienda;
  2. que se haya ejecutado una actividad comercial de venta al público durante al menos cinco años;
  3. que la extinción del contrato se haya dado por el transcurso del tiempo pactado;
  4. y que el arrendatario haya solicitado renovar el contrato por un mínimo de cinco años más con una renta de mercado, con al menos cuatro meses de antelación.

El Supremo concluyó que en el supuesto enjuiciado se cumplían todos estos requisitos, destacando que la actividad de hostelería del arrendatario generaba una clientela susceptible de ser aprovechada por el nuevo arrendatario. Además, señaló que el contrato se había extinguido por el plazo pactado y no por otras causas, habiendo manifestado la arrendataria su intención de renovar el contrato dentro del plazo previsto por ley. En base a lo anterior, el Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial, otorgando la indemnización por clientela a la arrendataria y subrayando que la clientela generada durante el arrendamiento constituía un valor económico que justificaba la compensación conforme al artículo 34 de la LAU.

2. La vinculación ob rem entre dos o más fincas.

En una Resolución de 3 de mayo de 2024, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante “DGSJFP”) ha abordado la llamada vinculación ob rem entre una finca registral y una parte de otra, delimitando los requisitos básicos para que se pueda inscribir dicho extremo en cualquier Registro de la Propiedad.

La vinculación ob rem entre dos o más fincas se da cuando entre ellas existe un vínculo que las mantiene unidas, por una causa económica y jurídica, que impide separar su titularidad. Lo anterior implica que cualquier acto de transmisión o gravamen ha de producirse sobre ambas fincas conjuntamente, y a favor de un mismo adquirente.

En el caso analizado por la DGSJFP, varios hermanos aceptaron la herencia de su difunto padre constituyendo, al mismo tiempo, una vinculación ob rem entre la finca registral X (compuesta por casa con patio y corral, este último no colindante con la casa) y una tercera parte indivisa de la finca registral Y (pasillo que permite acceder desde la casa al corral). Dicho pasillo ya pertenecía al fallecido, junto con dos vecinos más, por terceras partes indivisas.

La Resolución de la DGSJFP recuerda, en primer lugar, los requisitos básicos para que pueda inscribirse la vinculación ob rem: (i) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación; (ii) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación; (iii) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.

Advirtiendo los anteriores requisitos, la DGSJFP concluye que los mismos se dan en este caso, pues lo que únicamente se pretendía era convertir una porción ideal – una tercera parte indivisa del pasillo – en una concreta superficie, con descripción y linderos, por la que se realizará el acceso al corral anejo enclavado.