1. Comunidades de propietarios y prohibición de alquileres turísticos.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, se ha pronunciado sobre la posibilidad de las comunidades de propietarios de prohibir la actividad de alquiler turístico conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El mencionado artículo 17.12, que fue añadido a la LPH tras su reforma por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, permite a las comunidades adoptar acuerdos para limitar o condicionar el alquiler turístico de viviendas, exigiendo una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Recordemos que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, se considerará arrendamiento turístico a “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

La controversia con el artículo 17.12 tiene su origen en la discusión de si los términos “limitar” y “condicionar” permiten la prohibición total de la actividad de arrendamiento turístico y si dicha prohibición supone una vulneración del derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa reconocidos en los artículos 33 y 38 de la Constitución, respectivamente.

En su sentencia, el Tribunal Supremo confirma que la interpretación de los términos «limitar» y «condicionar» no excluye la posibilidad de que la comunidad de propietarios decida prohibir completamente el uso turístico. El Tribunal establece que la acción de «limitar» puede incluir la prohibición de una actividad cuando esta sea la única manera eficaz de garantizar la convivencia en la comunidad, de modo que permitan conciliar los intereses generales y particulares. En este sentido, subraya que la prohibición de esta actividad no constituye una interpretación extensiva de la norma, sino una aplicación legítima de la capacidad de limitación, mencionando que la voluntad del legislador es favorable al arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, lo cual hace que la facultad de prohibición sea consecuente con la intención del legislador al dictar la norma en cuestión. Con respecto a los efectos de los acuerdos de la comunidad de propietarios, la sentencia confirma que no tendrán efectos retroactivos, como ya indicaba el propio artículo 17.12 LPH, sobre los inmuebles en los que se desarrollara una actividad de arrendamiento turístico antes de la adopción del acuerdo comunitario teniendo validez únicamente para situaciones futuras, asegurando con ello la protección de los derechos previamente adquiridos.

2. Desahucio por precario en el caso de adjudicación del inmueble a tercero ajeno al ejecutante en procedimiento de ejecución hipotecaria.

El Tribunal Supremo, en su sentencia nº 690/2024, de 20 de mayo de 2024, desestima una demanda de desahucio por precario cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante.

La entidad bancaria instó procedimiento de ejecución hipotecaria en el que terminó finalmente solicitando la adjudicación del inmueble con la facultad para ceder el remate a un tercero.

Dicha entidad bancaria cedió el remate a la sociedad AB, cesión que fue aprobada por el Juzgado a finales de 2017. Con posterioridad, esta última sociedad transmitió la titularidad del inmueble a otra mercantil, AB2. Esta, posteriormente, interpuso demanda de desahucio por precario contra los ocupantes que ya ostentaban la posesión en el primer procedimiento instado por el banco.

Estas tres sociedades, pese a tener distinta personalidad jurídica, ostentaban cierta conexión en cuanto al capital social de las mismas:

  • El inmueble hipotecado se adjudicó a AB cuyo socio único era la entidad bancaria.
  • AB pasó a denominarse AB1 que adoptó nueva denominación como AB2.
  • La cesión del inmueble a AB2, tuvo lugar antes de la venta del 80% del capital de AB2 a un fondo de inversión.

La controversia suscitada era si la acción de desahucio por parte de AB2 se debía interponer dentro del procedimiento de ejecución o si, tal como se había realizado, se podía acudir al juicio de desahucio por precario.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación declarando que: “Cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria.”

En conclusión, cuando el adjudicatario de un inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede utilizar el juicio de desahucio por precario para desalojar la finca, sino que la pretensión debe ejercitarse dentro del propio proceso de ejecución hipotecaria.