1. Novedades societarias introducidas por el Real Decreto Ley 4/2025, de 8 de abril, de medidas urgentes de respuesta a la amenaza arancelaria y de relanzamiento comercial.

Antecedentes y propósito de las nuevas medidas mercantiles introducidas

En respuesta a la pandemia del COVID-19, el artículo 13 de la Ley 3/2020 introdujo la «moratoria societaria», modificando temporalmente el régimen de disolución obligatoria del artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital hasta el cierre del ejercicio iniciado en 2024. Posteriormente, el Gobierno extendió esta moratoria hasta el cierre del ejercicio iniciado en 2026 mediante el artículo 5 del Real Decreto-ley 9/2024. Sin embargo, esta prórroga fue anulada debido a la no convalidación del Real Decreto-ley 9/2024 por el Congreso.

Ahora, según la Exposición de Motivos del RDL 4/2025 aprobado por el Consejo de Ministros, de 8 de abril (BOE y entrada en vigor el 9 de abril), se considera necesario permitir que las empresas dispongan de un plazo adicional para absorber las pérdidas causadas por el COVID-19, prolongando el periodo en el que estas no se consideren para la causa de disolución. El RDL 4/2025 justifica la recuperación de esta medida con la necesidad de preservar el tejido económico y el empleo, procurando que las empresas viables puedan continuar su actividad.

Recuperación de la moratoria societaria y otorgamiento de plazo extraordinario para la (re)formulación de las cuentas anuales

El artículo 6 del RDL 4/2025 recupera la “moratoria societaria” y establece que, para determinar la causa de disolución prevista en el artículo 363.1.e) de la LSC, no se tomarán en cuenta las pérdidas de los ejercicios 2020 y 2021 hasta el 31 de diciembre de 2025. Si, excluidas estas pérdidas, en los ejercicios 2022, 2023, 2024 o 2025 se registran pérdidas que reduzcan el patrimonio neto a menos de la mitad del capital social, los administradores deberán convocar una junta en el plazo de dos meses desde el cierre del ejercicio para decidir sobre la disolución de la sociedad, a menos que se aumente o reduzca el capital en la medida suficiente.

Como consecuencia de lo anterior, la Disposición Adicional primera del RDL 4/2025 establece plazos extraordinarios para la formulación de las cuentas anuales individuales y consolidadas del ejercicio 2024, así como los informes de gestión y la propuesta de resultados, en los siguientes términos:

  • Si los administradores ya han formulado estas cuentas en fecha 9 de abril del 2025, podrán reformularlas en un plazo máximo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 4/2025 (esto es, hasta el 9 de mayo del 2025), tomando en consideración la suspensión de la causa de disolución por pérdidas aprobada en el citado artículo 6. Si se reformulan, la junta general que apruebe las cuentas del ejercicio 2024 se reunirá dentro de los tres meses siguientes a la nueva formulación.
  • Si la convocatoria de la junta ya se ha publicado pero aún no se ha celebrado, los administradores podrán modificar el lugar, fecha y hora de su celebración o revocar la convocatoria con una antelación mínima de setenta y dos horas, detallando los procedimientos para publicar la modificación o revocación. Si se revoca, los administradores deberán efectuar una nueva convocatoria dentro del mes siguiente a la nueva formulación de las cuentas.

Aspectos concursales y fiscales a tener en cuenta

Todo lo anterior se aplica siempre que la sociedad no sea insolvente. En caso de insolvencia, los administradores deberán seguir las medidas previstas en la Ley Concursal, como comunicar al juzgado la existencia de negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración o instar el concurso.

Además, de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Sociedades (IS), si mercantilmente no concurre la causa de disolución por pérdidas debido a la moratoria societaria del RDL 4/2025, fiscalmente tampoco concurrirá la causa que impide formar parte de un grupo de consolidación fiscal.

Pendiente de convalidación

El RDL 4/2025 debe ser convalidado por el Congreso en un plazo de treinta días desde su promulgación, conforme a lo previsto en el artículo 86 de la Constitución.

2. Reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal: cambios significativos en la regulación de la actividad de alquiler turístico.

La Disposición Final Cuarta de la ya discutida Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal realizando cambios significativos en la regulación del alquiler turístico y que entró en vigor el pasado 3 de abril.

La modificación legislativa adiciona un apartado tercero al artículo 7 de la LPH, en virtud del cual se establece la obligación de obtener la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios para poder ejercer la actividad de viviendas turísticas. Para obtener esta aprobación, será necesario un acuerdo adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, quienes deben representar también las tres quintas partes de las cuotas de participación. Hasta ahora, la regla general permitía las viviendas turísticas salvo prohibición expresa; sin embargo, a partir de ahora, no se admitirán salvo autorización expresa.

Anteriormente, la terminología utilizada para la limitación de los alquileres turísticos generaba dudas sobre si los términos «limitar y condicionar» incluían también la facultad de «prohibir». El pasado mes de octubre de 2024, el Tribunal Supremo falló a favor de las comunidades de propietarios facultándolas a prohibir los pisos turísticos por mayoría de tres quintas partes. La nueva redacción de la ley incluye expresamente el término «prohibir», eliminando cualquier ambigüedad sobre este punto.

Sin embargo, para los propietarios que ya vinieran ejerciendo la actividad de alquileres turísticos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, podrán seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la normativa sectorial turística.

En definitiva, la reforma supone un cambio importante en la regulación de la actividad de alquiler turístico en comunidades de propietarios, reforzando el control de las comunidades sobre el uso turístico de las viviendas.

3. Concurrencia de seguros en un mismo inmueble.

En una reciente sentencia de 25 de marzo de 2025 (núm. 1227/2025, recurso de casación nº 2275/2025) el Tribunal Supremo analiza el alcance de la responsabilidad de las compañías aseguradoras por los daños causados en un siniestro en un inmueble donde concurrían dos pólizas de seguro y la posible aplicación del artículo 32 de la Ley de Contrato de Seguro. En el caso enjuiciado, la propietaria del inmueble (nave industrial) y la arrendataria habían suscrito dos pólizas con distintas aseguradoras que cubrían el mismo riesgo, discutiéndose, tras el siniestro a quién correspondía y hasta qué limite abonar la indemnización.

El Tribunal Supremo defiende que, aunque ambas pólizas aseguren el mismo inmueble, el interés asegurado puede ser distinto para ambos tomadores. Así, en el caso del arrendatario, la póliza cubría los daños causados a la explotación del negocio y la responsabilidad civil en la que podría incurrir frente al propietario del inmueble o frente a terceros, mientras que el interés del propietario era garantizar la indemnidad de su propiedad en caso de siniestro. Ante este tipo de situaciones, el Tribunal subraya la necesidad de examinar cada caso concreto y determinar cuáles son los intereses asegurados.

El Alto Tribunal concluye que la coincidencia de los seguros era parcial ya que no cubrían la misma cantidad ni los mismos elementos, especialmente considerando que el seguro contratado por el arrendatario otorgaba mayor relevancia a preservar los elementos necesarios para la continuación de su negocio, siendo la suma asegurada mucho menor que en la póliza del propietario, al entender que el propietario era quién debería afrontar, en su caso, la reconstrucción del inmueble en caso de siniestro que afectara a su habitabilidad.

De este modo, el Tribunal entiende que no puede aplicarse de forma automática el artículo 32 de la Ley de Contrato de Seguro ya que, a pesar de la concurrencia de dos seguros sobre el mismo inmueble, el interés asegurado, los elementos cubiertos, o las condiciones de cada póliza, pueden ser diferentes, pudiendo influir en la forma de abordar los siniestros y las indemnizaciones.