1. Los arrendamientos urbanos y la prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el art 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.

La Sentencia de 13 de diciembre de 2023 del Tribunal Supremo acoge como interés casacional el estudio de la prórroga extraordinaria de 6 meses establecida en el artículo segundo del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.

La Sala analiza la posibilidad de aplicar la prórroga al contrato pactado con duración de tres años, aunque no se halle en situación de prorroga legal obligatoria ni tácita.

Para ello, se prevén los siguientes requisitos legales:

  • Que exista un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU 29/1994.
  • Que el referido contrato finalice dentro del periodo de entrada en vigor del Real Decreto-Ley hasta el día que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma ocasionada por el COVID-19.
  • Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda (art. 9 LAU), o el periodo de prórroga tacita anual (art 10 LAU)
  • La prorroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud de arrendatario y dicha solicitud debe realizarse antes de que el contrato se extinga.

En el caso estudiado por el Tribunal Supremo las partes acuerdan formalmente un contrato con una vigencia de tres años y un periodo mínimo de arrendamiento de seis meses, prorrogables.

Antes de la finalización del plazo de tres años, el arrendatario solicita la aplicación de la prórroga extraordinaria de seis meses que recoge el RDL 11/2020.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Barcelona entendieron improcedente la solicitud de prórroga. Ya en casación, el Tribunal Supremo estima el recurso presentado declarando la obligación del arrendador de aceptar la solicitud de prórroga del contrato realizada por el arrendatario, razonando que no existe ningún motivo por el cual se deba dar un tratamiento diferente a la hora de aplicar la prórroga por el arrendatario que pacta desde un inicio los tres años de duración mínima legal y el que no lo hace y, por lo tanto, el artículo 2 del RDL le será de aplicación.

2. Pactos sucesorios: falta de intervención y firma de una de las beneficiarias del pacto.

La Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de la Generalitat de Cataluña (“DGDEJM”), órgano competente para resolver recursos a inscripciones registrales relativas a derechos o instituciones derivadas del Código Civil de Cataluña (“CCC”), ha dictado la reciente Resolución JUS/47/2024, de 3 de enero, relativa a la suspensión, por parte de un Registro de la Propiedad de Granollers, de la inscripción de una escritura de pacto sucesorio de herencia y de atribución particular.

En el caso en cuestión, una mujer y tres de sus hijos habían suscrito un pacto sucesorio en relación con una finca, la cual, tras el fallecimiento de la madre, se repartiría entre los tres firmantes y una cuarta hermana. En el pacto se establecía que la causante se encontraba formalizando la división horizontal de la finca en cuatro partes, pero que, en caso de fallecer si haber concluido la división, los hijos deberían proceder a la misma y repartírsela según contenía el pacto sucesorio.

Dicha atribución había sido presentada en el correspondiente Registro de la Propiedad, a los efectos de incluir nota marginal en la hoja de la finca y prevenir a terceros sobre la carga hereditaria antedicha.

El Registrador de Granollers suspendió la inscripción, al advertir que (i) la cuarta hermana beneficiaria no había suscrito el pacto; (ii) la única legitimada para proceder a la división horizontal es la madre, en tanto propietaria del inmueble.

Teniendo en cuenta las particularidades que engloban el pacto sucesorio, instituto previsto en el Código Civil Catalán, no en el régimen civil estatal, la DGDEJM ha abordado de forma separada ambas causas de suspensión.

En cuanto a la necesidad de intervención, expone la Dirección General que la propia normativa (art. 431-1 CCC) ya prevé que los pactos sucesorios pueden contener disposiciones a favor de los otorgantes, incluso de manera recíproca, o a favor de terceros, beneficiarios que no suscriben el pacto pero que, abierta la sucesión, se les atribuye un determinado bien por voluntad del causante.

Dicho escenario es el que se da en el caso objeto de análisis, pues, además, la atribución se hace a futuro, dependiendo de que se haya procedido a la división horizontal de la finca, una actuación que se realizará abierta la sucesión e iniciados los trámites para cumplir la última voluntad de la causante.

Respecto la segunda, la legitimación para proceder a la división horizontal, la DGDEJM entiende que, evidentemente, si la división se produce con antelación al fallecimiento de la madre, será ella la legitimada a otorgar la escritura de división, pero si esta se hace con posterioridad serán sus hijos, en tanto herederos. Lo anterior, advierte la DGDEJM, resulta irrelevante a los efectos de practicar la anotación marginal en el Registro, la cual, reiteramos, pretende dar publicidad a terceros del pacto, informándolos en caso de querer adquirir la propiedad.

En definitiva, la DGDEJM concluye que el pacto define con claridad su contenido y la cobertura del derecho que constituye, por lo que debe procederse a anotar su existencia en la hoja abierta de la finca.

3. Comunidades de Propietarios y Arrendamiento Turístico como actividad económica.

En su Sentencia 5199/2023, el Tribunal Supremo aborda la legalidad de las restricciones estatutarias impuestas por comunidades de propietarios sobre el uso de viviendas para fines turísticos. Esta sentencia responde a un conflicto en el que varios propietarios, actuando como demandantes, cuestionaron la validez de una cláusula en los estatutos de su comunidad que prohibía ‘cualquier actividad económica’ en las viviendas, incluyendo una lista de actividades a modo enunciativo. Argumentaron que el alquiler turístico no debía considerarse una ‘actividad económica’ en el sentido tradicional, y que por ende, esta prohibición no debía aplicárseles.

El Tribunal Supremo, al resolver la cuestión, hace referencia a su Sentencia 358/2018, del 15 de junio, en la que se indica que el derecho a la propiedad privada debe reconocerse sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, pero, en materia de propiedad horizontal “se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad”.

Igualmente, el Alto Tribunal destaca que, según la legislación turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales, el alquiler turístico se clasifica como actividad económica. Esta clasificación se da cuando las viviendas se ofrecen para fines turísticos o vacacionales y se ceden temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora, comercializándose directa o indirectamente a terceros, de forma reiterada o habitual, a cambio de contraprestación económica, y la actividad de alquiler cumple con ciertos requisitos y características que implican la prestación de servicios y la asunción de deberes inherentes a la comercialización de las viviendas.

En conclusión, el Tribunal Supremo determina que el alquiler turístico debe considerarse una actividad económica incluida en la prohibición de los estatutos de la comunidad, por representar un uso distinto al de vivienda habitual con un componente comercial, profesional o empresarial, y añade que la limitación estatutaria es válida, al ser clara, precisa y explícita, y que la inclusión del alquiler turístico en la prohibición estatutaria es coherente con su letra y espíritu, que busca evitar que en las viviendas se ejerza una actividad económica de carácter comercial, profesional o empresarial, como es el caso de los apartamentos turísticos.

Por estos motivos, el Tribunal Supremo falla a favor de la comunidad de propietarios, sosteniendo que la restricción de actividades económicas, incluyendo el alquiler turístico, en los estatutos de la comunidad, es legal y acorde con la legislación vigente.