El principio de relatividad de los contratos contenido en el artículo 1.257 del Código Civil implica que los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan, por lo que no pueden afectar a quien no intervino en su otorgamiento. No obstante, en ocasiones determinadas este principio puede tener excepciones.
Al respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo, en su sentencia nº 494/2022, de 22 de junio de 2022, en un recurso de casación planteado por los segundos adquirentes de una vivienda que demandaron a una entidad promotora por incumplir con lo establecido en la memoria de calidades.
La promotora alegó, en base al principio de relatividad de los contratos, la falta de legitimación de los demandantes al ser los segundos adquirentes de la vivienda y no haber contratado con ellos directamente. Sin embargo, el Tribunal Supremo indica que los efectos de la relatividad de los contratos deben ser considerados de manera concreta y determinada, y no de forma general, por lo que, en supuestos como el que nos ocupa en el que los contratos se refieren a obligaciones por razón de la cosa, se acepta que los contratos puedan tener eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que deben respetar situaciones jurídicas creadas. Así, las obligaciones del promotor o vendedor de una vivienda se deberán mantener frente a los segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos.
Con este argumento el Supremo falla a favor de los recurrentes, aun siendo segundos adquirentes, dictaminando que se encuentran legitimados para reclamar al promotor los defectos apreciados, en tanto que han adquirido derivativamente este derecho de los anteriores titulares al adquirir la vivienda.
